Защита прав дольщика. Дополнения в ФЗ 214.


Оригинальный текст см. на сайте http://creditestate.ru/

С 1 января 2014 года Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" дополнен новыми статьями 15.1 и 15.2.

Эти статьи вводят новое положение, согласно которому в случае неисполнения застройщиком своих обязательств по строительству и передаче дольщикам квартир в многоквартирных домах мерой обеспечения компенсации причиненного вреда, наряду с залогом и поручительством банка, дольщики смогут получить страховое возмещение. Такое возмещение будет выплачивать специализированная страховая компания. Принимая данные меры, Правительство России демонстрирует свое желание скорее навести порядок на рынке строительства жилья и прекратить практику массового обмана дольщиков со стороны недобросовестных или экономически слабых застройщиков.

Остановимся подробнее на том, что из себя представляет обязательное страхование застройщиков и как это может повлиять на ситуацию с ценообразованием на рынке недвижимости.

Методы страхования ответственности застройщика

Страховать свою ответственность застройщики будут самостоятельно. Для чего они по выбору могут:

1) вступить в общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков (далее - общество взаимного страхования), имеющем соответствующую лицензию на осуществление взаимного страхования и созданном исключительно для осуществления указанного вида страхования. Федеральным законом от 29 ноября 2007 года N 286-ФЗ "О взаимном страховании" предусмотрены особенности создания специализированных некоммерческих обществ взаимного страхования застройщиков жилья. Недавними приказами Министерства регионального развития РФ был утвержден состав специализированной комиссии, которая будет отбирать учредителей таких некоммерческих обществ из числа наиболее экономически сильных застройщиков, а также правила их отбора.

или

2) заключить договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору страхования со страховой организацией, имеющей лицензию на осуществление этого вида страхования в соответствии с законодательством Российской Федерации о страховании.

В связи с этим в обязанности Застройщика входит:

1. Застройщик обязан до государственной регистрации договора, заключенного с первым участником долевого строительства, за свой счет осуществить страхование гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору.

2. Застройщик также обязан довести до сведения участников долевого строительства правила страхования, в которых содержатся их условия, сведения о страховой организации (страховщике), которые осуществляют страхование гражданской ответственности застройщика.

3. Зарегистрировать в Росреестре договор участия в долевом строительстве, так как договор страхования считается заключенным со дня государственной регистрации Росреестром договора участия в долевом строительстве и действует до предусмотренного таким договором срока передачи застройщиком жилого помещения участнику долевого строительства.

Объект страхования

Застройщик страхует свою имущественную ответственность перед участниками долевого строительства, в случае, если он не исполнит или исполнит ненадлежащим образом своих обязательств по передаче жилого помещения по договору долевого участия в строительстве.

Выплаты по договору страхования

Страхование гражданской ответственности застройщика осуществляется в пользу лиц, денежные средства которых привлекались для строительства жилого дома и квартир в нем (выгодоприобретателей) - участников долевого строительства, граждан или юридических лиц (за исключением кредитных организаций). То есть именно они имеют право на получение страховой выплаты.

Выплаты выгодоприобретателям осуществляются страховщиками при наступлении страховых случаев, которыми признаются неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору, подтвержденные:

1) решением суда об обращении взыскания на дом, квартиру, как на предмет залога;

2) решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", а также выпиской из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.

Размеры страховых выплат

Минимальная страховая сумма по договору страхования, в пределах которой при наступлении страхового случая страховщик должен будет осуществить страховое возмещение, рассчитывается исходя из цены договора и не может быть менее суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения, подлежащего передаче участнику долевого строительства, и показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья в субъектах Российской Федерации, который определен специальным федеральным органом исполнительной власти на дату заключения договора страхования.

Как обязательное страхование ответственности застройщиков
повлияет на рост цен на рынке недвижимости?


Резюмируя все вышесказанное, можно сказать о реальной поддержке интересов участников строительства (дольщиков) со стороны закона и возможном прекращении обмана дольщиков со стороны недобросовестных или экономически слабых застройщиков.

Однако, нельзя не отметить, что благие намерения Правительства, скорее всего, будут осуществляться за счет этих же дольщиков, то есть рядовых граждан. Специалистами в области страхования высказывается мнение, что введение страхования может вызвать подъем цен на квартиры примерно на 3-5%.

Создание специализированных страховых обществ будет связано с большими затратами участников таких обществ - застройщиков. Это и организационные затраты, и обязательные и дополнительные взносы, компенсация страховых выплат, и иные затраты.
[19.08.2014]